Cuando alguien me llama preguntando “Doctora, me dejaron una casa de herencia, ¿cuánto tengo que pagar?”, siempre empiezo con lo mismo: no hay una respuesta única. Dependerá del valor del inmueble, del parentesco con el causante, de si hay sucesión abierta y, por supuesto, del municipio donde esté ubicada la propiedad.
Una casa de herencia puede parecer un regalo, pero también implica una responsabilidad legal y tributaria que debe manejarse con precisión. Desde mi experiencia como abogada en sucesiones, he visto casos donde por desconocimiento o mala asesoría, los herederos terminan con sanciones, cobros retroactivos o dificultades para vender la propiedad.
Impuestos que debes pagar si recibes una casa de herencia
El principal impuesto asociado a una casa de herencia es el impuesto de ganancia ocasional. En Colombia, esta tarifa suele ser del 10%, pero hay condiciones especiales que pueden variar este porcentaje, como la antigüedad del bien o su valor catastral.
Adicionalmente, en algunos municipios hay que pagar impuesto de registro y derechos notariales al formalizar la escritura de adjudicación. Como abogada, acompaño a mis clientes en todo este proceso para evitar que se les escape algún requisito.
Qué se entiende por casa de herencia y cómo se legaliza
Recibir una casa de herencia no significa que ya seas dueño legal de ella. Para eso, debes pasar por un proceso de sucesión, que puede ser notarial o judicial según el caso. Este trámite determina cuáles bienes componen la herencia, quiénes son losherederos y cómo se reparte.
En más de una ocasión, he tenido que intervenir cuando una familia quería vender una casa “heredada” pero no tenía escrituras a su nombre. Sin la sucesión formalizada, no puedes disponer del bien, ni arrendarlo legalmente, ni realizar mejoras con respaldo jurídico.
Costos legales al recibir una casa de herencia
Los costos varían, pero en general debes tener en cuenta:
- Honorarios notariales (si se hace por notaria)
- Derechos de registro
- Impuesto de ganancia ocasional
- Honorarios profesionales del abogado
Mi trabajo como abogada consiste en revisar cada detalle: desde el avalúo comercial hasta los certificados de tradición, para asegurar que todo esté en orden antes de iniciar la adjudicación.
Beneficios tributarios o exenciones posibles
En ciertos casos, una casa de herencia podría estar exenta parcialmente del impuesto de ganancia ocasional. Esto puede ocurrir cuando el inmueble fue adquirido por el causante hace más de dos años, o cuando su valor está por debajo de ciertos límites establecidos por la DIAN.
He ayudado a clientes a reducir significativamente su obligación tributaria gracias a una adecuada planeación fiscal. Lo clave es conocer lanormatividad vigente y aplicarla correctamente.
Qué hacer si la casa heredada tiene deudas o hipoteca
No todas las herencias son bienes libres. En ocasiones, una casa heredada tiene hipoteca pendiente o impuestos prediales atrasados. Como abogada, siempre recomiendo hacer una revisión exhaustiva del estado jurídico y financiero del inmueble antes de aceptarla formalmente.
A veces, he tenido que negociar con bancos o secretarías de hacienda para sanear el bien antes de formalizar su adjudicación. Con buen asesoramiento, se pueden evitar sorpresas desagradables.
Se puede vender una casa de herencia inmediatamente
Solo si ya está formalmente adjudicada. Una vez que el inmueble está a nombre del heredero en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y se ha pagado el impuesto correspondiente, puede venderse sin inconvenientes.
Muchos clientes creen que con solo el acta de defunción ya pueden vender, pero no es así. La asesoría legal adecuada permite acelerar este proceso y garantizar la seguridad de la transacción.
Preguntas frecuentes sobre una casa de herencia
¿Cuánto es el impuesto por una casa de herencia en Colombia? El impuesto de ganancia ocasional es del 10% sobre el valor neto adjudicado, pero puede variar por exenciones o deducciones.
¿Necesito hacer la sucesión para vivir en la casa heredada? Legalmente sí. Aunque puedas habitarla, no será tuya oficialmente hasta que la sucesión se formalice y se registre.
¿Se puede recibir una casa de herencia desde el exterior? Sí. Represento frecuentemente a colombianos en el extranjero que heredan bienes en el país. Todo puede hacerse con poder especial.
¿Qué pasa si hay varios herederos y no hay acuerdo? En ese caso, se debe acudir a un proceso de sucesión judicial donde un juez define la partición y la adjudicación.
¿Cuánto tiempo tarda la sucesión de una casa de herencia? Entre 2 y 6 meses, dependiendo si es notarial o judicial, y si todos los documentos y herederos están disponibles.
En Alejandra Silva Abogada, cada herencia se maneja con rigor legal, empatía y estricto cumplimiento tributario. Mi objetivo es que tus bienes se conviertan en tranquilidad, no en problemas.
